Breve guia para la compra de la casa

Que tipo de vivienda? – El valor de la vivienda – Las condiciones del edificio – Las condiciones de la vivienda – Libre o alquilado? – La responsabilidad de quièn vende – Las fases de la compra-venta – La agencia inmobiliaria – Los requisitos para disfrutar de los beneficios “primera casa – Cuando se pierden los descuentos sobre los impuestos sobre bienes por la compra de  la “primera casa” – El gasto por el acto notarial y los impuestos – Como se calculan los impuestos sobre bienes – Come si calcola il valor catastral – Consejos finales para la compra y crèditos hipotecarios

Que tipo de vivienda?

Han decidido comprar una casa.
Veàmos los aspectos màs importantes para controllar bajo el perfil tecnico-legal. No se hagan escrùpulos para pedir la documentaciòn que les indicamos. Estàn invirtiendo mucho dinero y deben tener la garantìa para no encontrarse con feas sorpresas.
Asegurarse que el inmueble haya sido construido regolarmente. Si no es de nueva construcciòn y ha sido vendido y comprado ya precedentemente, seguramente el inmueble se encuentra conforme a las reglas. Si ha sido construido hace poco tempo, seguramente el propietario tiene en su poder  los certificados de cesiòn edilicia y  de habitabilidad.
Si el inmubele ha sido construido abusivamente, asegurarse que el proprietario haya presentado a su debido tiempo la peticiòn de la condonación edilicia y que sea en poseso de la concesión de la condonación, otorgado por el Municipio. Sin èste documento el notario no proveerá la atestación notarial.
Si el inmueble  es de reciente construcción será el mismo constructor a mostrarles los documentos que demuestran la regularidad del edificio. En caso contrario, pidan al vendedor una copia de la cesión edilicia y pidan de poder ver el proyecto aprobado por el Municipio.Si encuentran resistencias, no confiarse, pero sobretodo no compren el inmueble si no resulta catastrado come habitación. A veces los locales del último piso o de la planta baja corresponden, de acuerdo al proyecto original con sótanos y desvanes. Constructores sin escrúpulos los trasforman en apartamentos pero en el documento oficial figuran como sótanos o desvanes. Entonces, se encontrarán a pagar un sótano por el precio de un appartamento, con desagradables consecuencias: no podrán tener el servicio de gas y de electricidad, y además se encontrarán con un inmueble sin valor y sin posibilidades de ser condonado.
Verifiquen que el inmueble no se encuentre hipotecado, o sea que el proprietario no haya adquirido deudas poniendo como garantía de pago el inmueble, haciendo una inspección hipotecaria en las oficinas  donde se conservan los registros inmobiliarios. En presenzia de una hipoteca, será necessario comportarse como les sugerimos en el capítulo “ Las fases de la compra-venta” en el punto numero 6.
Antes de estipular el acto de compra-venta, pedir al administrador del inmueble, mostrando el compromiso de compra-venta, una declaración de la cual resulte que por parte del vendedor no hay deudas con el condominio. En caso contrario, el condominio podrá indemnizar la deuda con el nuevo proprietario.
Asegurarse que el vendedor tenga el título para vender: si no es el único proprietario es necesaria la garantía que todos los propietarios quieren vender. Esto vale en caso de instituciones o sociedades, di co-propiedad y de comunión de bienes entre cónyugues.
Hay tambièn otro aspecto de tener en consideración: la proveniencia del apartamento, particularmente si ha sido adquirido por herencia o donación. Cualquier heredero, que se retiene tratado de manera desigual en la repartición de la herencia, tiene un tiempo de 10 años a partir de la fecha de deceso de quien haya dejado la herencia o donación, para hacer valer sus derechos, pidiendo que el valor del inmueble venga considerado dentro del total del cùmulo hereditario. En tal caso corren un gran riesgo de ser obligados a vender el inmueble o a pagar la diferencia del valor a los hereditarios en questión. Aunque puedan pedir el resarcimiento a quien les ha vendido el inmueble, estarán más tranquilos solo si el vendedor deposita al notario el valor de la compra-venta. En este modo los hereditarios tendrán a disposición el valor equivalente y ustedes no tendrán problemas. En caso que el vendedor sea una sociedad (constructora, cooperativa, sociedad Inmobiliaria o en cualquier modo un ente privado con actividades empresariales) que se declara en quiebra en el plazo de 2 años a partir de la venta, el responsable relativo a la quiebra podrìa revocar ( osea anular) la compra-venta e inscribir el adquirente  en el registro de los acreedores de propiedades en bancarrota. En fin, verifiquen el estado de salud econòmica de la empresa o empresario. En el 2005 ha entrado en vigor el nominado “Paquete de garantìas”  que tutela los adquirientes. La normativa obliga a el constructor a emitir gratuitamente una fianza sobre los anticipos depositados  por parte del comprador y a subscribir una poliza por el lapso de una dècada como garantìa de riesgos posteriores graves del inmueble. La obligaciòn, en todo caso, es vigente para quien vende el inmueble antes de la conclusiòn, de modo que muchos constructores venden el immueble despuès de haberlo terminado y entonces no son obligados a  conceder las garantìas antes ilustradas.

El valor de la vivienda

Es una buena pauta informarse sobre el precio medio de la zona, de manera tal de  poder inmediatamente poner en marcha la tratativa con el vendedor, teniendo presente las condiciones del edificio y de la unidad inmobiliaria. Por precio medio se entiende el costo del metro cuadrado por un apartamento en condicones normales de mantenimiento.
Muy a menudo, quien vende se informa sobre la situaciòn del mercado, multiplica el precio por la superficie completa y desarrolla la solicitud, sin tener en cuenta que el precio puede variar, aumentar o bajar, segùn la tipologìa de la vivienda, la exposiciòn, los acabados, el estado de puertas y ventanas y del ppavimento, del estado de las paredes e de los baños, de la condiciòn completa del inmueble. Normalmente, quien vende tiende a sacar provecho del precio poniendolo a  lo màs alto posible, muchas veces superior al precio de mercado. Entonces, una cosa es el precio solicitado, otra es el precio real de venta. La superficie considerada para la venta es aquella comercial, que se calcula como sigue: la superficie neta de la vivienda, el 100% de la superficie de las paredes perimetrales e internas, el 50% de las superficies de la paredes en comùn con otras viviendas. Otras superficies se consideran orientativamente como sigue:

 

Balcones y terrazas descubiertas 25% de la superficie
Balcones y terrazas cubiertas y cerradas en 3 lados 35% de la superficie
Patios y entradas o pòrticos 35% de la superficie
Zaguanes 60% de la superficie
Jardìn exclusivo del apartamento 15% de la superficie
Jardìn de villas y chalets 10%de la superficie
Sòtanos y desvanes no habitables 10%de la superficie
Sòtanos y desvanes habitables 25% – 50% de la superficie

 

 

Los elementos para la devaluaciòn o revalorizaciòn del precio son los siguientes:

 

Subsuelos -30%
Planta baja -20%
Planta baja con jardìn -15%
Segundo piso sin ascensor -5%
Desde el tercer piso en adelante sin ascensor -10% por cada piso
Ultimo piso – ático +20%
Vivienda con màs de un baño +5%
Calefacciòn autònoma +5%
Ausencia de calefacciòn -5%
Implante elèctrico no conforme a las reglas -5%


Nota: Ya que en el mercado libre no existen valores objetivos absolutos y vale el acuerdo entre las partes, las indicaciones que ofrecemos junto a las sugerencias, sirven a dar una idea de aquellos que pueden ser los elementos para la tratativa.
El apartamento alquilado està sujeto a una desvalorizaciòn del precio medio al metro cuadrado, entre el 20% y 30%.

Las condiciones del edificio

El estado de manutenciòn de un edificio es visible a todos, pero los trabajos o defectos de reparar en la estructura, que les copstarà economicamente, se escapan a una primera vista. Infòrmensen si hay problemas de estatica, si hayan hecho los adecuados implantes elèctricos y tèrmicos, y aqellos  relacionados a la prevenciòn de incendios. Asì como les aconsejamos de asegurarse si hay el implante para la calefacciòn general del edificio, que la asamblea de los condominios no hayan ya  premeditado la desactivaciòn y la sucesiva instalaciòn de una calefacciòn autònoma.
La necesidad de notables trabajos de mantenimiento o reparaciòn, la adaptaciòn de implantes conformes a las normas de seguridad, la instalaciòn de un implante autònomo de calefacciòn representan elementos de tratativa.
Idènticos elementos de valorizaciòn son representados por la presencia o menos del gas metano, del agua directa, de la red de alcantarillado.

 

Las condiciones de la vivienda

En cuanto concierne el interno de la vivienda, cuenta una primera vista, y de èsta serà necesario confiarse, a menos que no se entienda invertir un poco de dinero para pagar la inspecciòn realizada por un tècnico(arquitecto, ingeniero, geometra).
No conviene, en todo caso ahorrar en un tècnico o confiarse de lo que se les dice si notan grietas visibles sobre las paredes o los tumbados. El tècnico serà en grado de evaluar si se trata de simples grietas debidas a los ajustes del edificio o de señales de alarma por la estàtica.
La pavimentaciòn y las baldosas o ceràmicas del baño y de la cocina tienen que estar ìntegras y estables. De hecho, si hubiesen piezas rotas podrìa ser difìcil sostituirlos parcialmente, econtrando fàcilmente un producto fuera de producciòn.
Màs simple controlar el estado de uso del parquet. Si ha sido puesto desde hace mucho tiempo se presenterà con un capa de consumo diferente y con fragmentos inestables.
Es màs delicada la evaluaciòn del implante elèctrico. Reconfirmando, lo anterior expuesto respecto a las obligacioones adecuadas bajo las normas de seguridad, si el implante tiene màs de 20 años es necesario sostituirlo, ya que los componentes pueden haber perdido la capacidad de aislamiento. En las construcciones recientes, el constructor ofrece al adquiriente un plano del implante del implante elèctrico. Para los apartamentos viejos, tratar de reconstruir los trazados de maxima con la ayuda del vendedor. Les serà ùtil en caso necesiten hacer intervenciones  parciales o totales.
Un buen electricista de todas maneras, es capaz de individuar a grande linea la distribuciòn y  asignaciòn de los cables.
Es menos difìcil verificarel estado de mantenimiento de ventanas y puertas. Si son de madera, ya provando a cerrarlas demostraràn la propia condiciòn. Debne tener presente que dificilmente una ventana de madera, si es defectusoa, puede ser reparada, y el costo de reparaciòn total de una ventana o persianas es caro.
Sobre el implante idràulico, salvo la evaluaciòn a primera vista del estado de los sanitarios, es necesario pedir informaciòn a los vecinos del condominio. Las frecuentes pèrdidas o filtraciones demuestran que el implante està muy usado y oxidado, y serà necesario sostituirlo lo antes possible. Si muchos componentes de la vivienda tienen un estado muy consumido y defectuosos, hagan pesar èstas circunstancias en la tratativa. Una baldosa rota no quiere decir sustituir solo una baldosa, pues muchas veces es necesario sustituir todas las baldosas; un tubo que filtra causarà las mismas consecuencias. Entonces, se tiene que tratar sobre los costos de las enteras reparaciones, y no sobre cada elemento de cambiar o reparar.

 

Libre o alquilado?

Non es un problema reciente, ademàs  que muy a menudo se compra una vivienda alquilada por la  devaluaciòn que comporta esta situaciòn: desde el 20 al 30 por ciento segùn la fecha de caducidad del contrato de alquiler y del dinero depositado por parte del inquilino.
Actualmente se puedfe encontrar de frente a 2 tipos de contratos: un contrato de aquiler con pagos mensual con duraciòn de 4 años+4, o un contrato semplificado con pagos mensuales con una duraciòn de 3 años+2.
El contrato libre puede ser revocado al tèrmino de los primeros 4 años solo por necesidad, y al tèrmino de los 8 años por tèrmino arrendatario. El contrato semplificado puede ser revocado por necesidad solo al tèrmino de los 3 años, y por tèrmino arrendatario a la conclusiòn de los 5 años.
La revocaciòn deberà en todo caso ser enviada 6 meses antes de la respectiva fecha de tèrmino del contrato. Si despuès de la revocaciòn del contrato de alquiler, el inquilino no desocupa el apartamento, quièn compra la vivienda serà obligado a iniciar un juicio, el cual segùn las circunstancias puede durar años. Entonces, si tienen la necesidad de una vivienda para habitarla enseguida, eviten comprar una vivienda que estè alquilada.
En presencia del inquilino, y antes de iniciar la tratativa para la compra, hàganse dar una copia del contrato de alquiler para hacerlo examinar por un exptero: podrìan descubrir un contrato iregular o no revocado a tiempo, con el riesgo de que puedan continuar en la habitaciòn por muchos años.

 

La responsabilidad de quièn vende

Quièn vende deve garantizar que el immueble està libre da aprietos que puedan comprometer el uso para el cuial està destinado.Tal garantìa no es absuelta solo con una simple declaraciòn sobre el acto natariado, ya que si el vendedor ha en mala fè escondido la presencia de algùn prioblema de la vivienda, el comprador puede pedir la resoluciòn del contrato de venta o tambièn la reducciòn del precio. Si el edificio, por ejemplo, se derrumbase enseguida despuès de la compra y se tiene una prueba que el vendedor era consciente de tal riesgo, se puede pedir la resoluciòn del contrato, y entonces la restituciòn del valor pagado. La denuncia de errores o problemas de la vivienda debe ser hecha dentro de 8 dìas del descubrimiento, y en todo caso no despuès de un año de la compra. En espera de la estipulaciòn de la atestaciòn notarial, las partes establecen por ley un pago a plazos, per el comprador, en espera de aclaraciones y garantìas, puede suspender el pago si llega a saber o tiene sospechas que la vivienda ha sido mientras tanto ofrecido por parte del vendedor como garantìa real o que sobre la propiedad puedan hacer valer derechos terceras personas.
La facilitaciòn de las situaciones que pueden verificarse la hemos ilustrada en las pàginas anteriores. En el caso de un njuevo apartamento, la garantìa sobre errores o problemas ocultos, no detectables en el momento de la compra, dura 2 años y  deben ser denunciados al constructor dentro de 60 dìas del hallazgo. La responsabilidad del constructor respecto a las bases del edificio, es decenal y la denuncia va hecha dentro de un año del hallazgo.

Las fases de la compra-venta

En el compromiso y en el acto de compra-venta se incluye el “documento de identidad” de la vivienda.
La compra-venta puede ser efectuada por el conjunto o por la dimensiòn de la vivienda. El precio establecido en el compromiso y por ende sobre el acto notarial, puede referirse a la superficie real (venta por dimensiòn o medida) o tambièn  por el conjunto. En general se indica la venta en conjunto. En la venta por dimensiòn, una de las partes puede pedir la reducciòn o la integraciòn del precio establecido, si a la entrega, la superficie comercial resulta superior o inferior aunque de un solo centesimo de aquella indicadada en el acto notarial o en el compromiso.
En la compra-venta es obligatorio, la sanciòn es la anulaciòn, el acto escrito con la lista de todos los elementos ùtiles para individuar el apartamento: la descripciòn y la ubicaciòn, no obstante la voluntad de vender y de comprar y el precio acordado. Son elementos que el notario sabe que debe incluir, màs bien, es bueno conocer las fases precedentes.
Simples recibos de pago por garantìas o antìcipos podr’an no ser retenidos vàlidos si en èestos no està especificado el motivo del depòsito y los elementos caracterìsticos de la vivienda. Por lo cual, es necesario poner por escrito tambièn un preliminar de la compra-venta (compromiso), que no representa un pasaje obligatorio para alcanzar la estipulaciòn del acto notarial, màs si una garantìa para el comprador. En ausencia del compromiso o de la propuesta de compra, el acuerdo verbal o simple recibo de pago son considerados nulos, es decir sin validez.
Que diferencia hay entre compromiso y propuesta de compra? En el primer caso se relacionan las dos partes para la compra-venta, en el segundo siendo una propuesta firmada solo del interesado en comprar, es solo èl en tomar el empeño y no el vendedor, el cual podrìa reflexionar sobre la propuesta del “comprador”. Si esto sucediera el intersado en comprar tiene derecho a la restituciòn del dinero depositado.

Los datos referidoss en el compromisoseràn los mismos que se incluiràn en el acto notarial:

nombre y apellido de las partes(comprador y vendedor), fecha y lugar de nacimiento, direcciòn de domicilio, còdigo fiscal.

Descrpciòn de la vivienda, categorìa y censos estadìsticos, edificio, piso, año de construcciòn, garantìas del vendedor sobre las hipotecas, prescripciones urbanìsticas, certificado de habitabilidad, deudas condominiales, vìnculos y las indicaciones si la vivoenda se encuentra desocupada u ocupada por el vendedor o inquilino. Verificar que  la vivienda indicada corresponda efectivamente a aquel quu han visitado, controlando que sean referidos correctamente los datos sobre la calle, nùmero, ingreso, piso y numero de departamento.

3 – El precio pactado, las formas de pago, el importe de la garantìa y eventuales anticìpos; el plazo o tèrmino dentro del cuàl serà estipulado el acto notarial.
La garantìa (en general desde los 2mil a 5mil euros, es de todos modos relacionada al valor de la vivienda) puede ser confirmativa o penitencial. Con la garantìa confirmativa si es el comprador a  desistir el contrato pierda la garantiìa; si es el vendedor, deberà restituir la garantìa por el duplo del valor. Con la garantìa penitencial se establece una penal fija que la deberà pagar, sin consecutivos problemas, la persona que desiste el contrato ( comprador o vendedor).

4 – la eventual indicaciòn del notario, que por regla lo elije el comprador.

5 – si es el vendedor a ocupar la vivienda, es aconsejable establecer plazos y modalidades de la liberaciòn, posiblemente antes de estipular el acto notarial, y entregando a la liberaciòn de la vivienda el pago respectivo de venta.

6 – Particular cuidado a eventuales hipotecas: es aconsejableincluir en el compromiso una declaraciòn explìcita del vendedor que confirma la libertad de la vivienda de cualquier hipoteca, de prestaciones de servicios comunes del condominio, ecc. Si el immueble resulta hipotecado, se pedirà la cancelaciòn de la hipoteca. En caso contrario, al momento de estipular el acto notarial, aconsejamos retener la cifra de la hipoteca( el valor aùn por pagar), depositàndola al notario con la orden de entregarla al vendedor apenas èste haya candcelado la hipoteca.

7 – si es un traspaso de credito hipotecario dal vendedor al copmprador, o en el  caso de compra a un constructor, tiene que ser indicado exactamente el valor del credito hipotecario, los elementos caracterìsticos de la ultima cuota pagada, el eventual financiamiento. Si las cuotas del credito hipotecario, en espera de la reaprticiòm entre los departamentos del condominio o edificio, se pagan directamente al constructor, que se ocuparà èl a depositarlas en el banco, asegurarse en la istituciòn bancaria que los depòsitos hayan sido regularmente cumplidos: ha ya sucedido que el constructor no ha pagado las cuotas y el banco pasa la cuenta al comprador.

8 – si el acto notarial se estipularà mucho tiempo despuès del compromiso, serà portuno registrar el compromiso en la Agencia de territorio ( oficina donde se conservan los registros inmobiliares). De modo tal que el comprador esta bajo la tutela de cualquier inconveniente del vendedor, por ejemplo, un pignoraciòn.

La agencia inmobiliaria

La dificultad de las numerosas verificas de una vivienda para comprar, y el poco tiempo a disposiciòn, a menudo conlleva a dirigirse a una agencia inmobiliaria. Los agentes inmobiliarios autorizados estàn inscritos a la Camara de Comercio, en donde han tenido que rendir un exàmen, y tienen una credencial de reconocimiento. La ley dispone que no haya ninguna consideraciòn a quièn practique la profesiòn ilegalmente. El agente tiene, por ley que verificar la proveniencia del apartamento, la titularidad, la presencia o menos de vìnculos e garantizar copn las oportunas clàusolas el vendedor y el comprador. Es muy frequente que  el mismo agente inicie el tràmite para el crèdito hipotecario.
Al comprador interesado se le hace firmar, contextualmente al deòosito de la garantìa, una propuesta de compra, sujeto a la aceptaciòn del propietario, el mismo que deberà responder dentro de 8/10 dìas y si durante este periodo ha cobrado ( tambièn tràmite l’agencia inmobiliaria) el dinero en efectivo o en cheque de la garantìa, la propuesta se da automaticamente aceptada.
Un agente no puede comprar directamente las viviendas. La agencia inmobiliaria recive la comisiòn por parte del comprador y por parte del vendedor. Ninguna ley establece cuànto un agente pueda pedir. Valen las costumbres locales y las indicaciones de la Càmara de Comercio, aunque si èstas no son en ningùn modo vinculandas. Actualmente una comisiòn que no supera el 2% del precio de venta representa una equitativa solicitud, pero muchos agentes se conforman con el 1 o 1.5%.
Recordarse siempre de pedir la factura, ya que los gastos por la mediaciòn inmobiliaria son reductibles en la declaraciòn de la renta hasta un màximo de 1000 euros. Indicar en el acto notarial el nombre y apellido del agente inmobiliario y la comisiòn a èl pagada.

El gasto por el acto notarial y los impuestos

El gasto por el acto de compra-venta(acto notarial) van a cargo del comprador y èste valor es  porcentualmente proporcional al valor de la venta del inmueble. Màs alto es el valor del inmueble màs bajo es la porcentual del costo del notario, porcentual que varìa entre el 0.7 y el 2%.
Cuando se compra una casa, el adquirente (comprador)està obligado tambièn al “pago del impuesto del registro” (Ministerio de las  Finanzas) o alternativamente al Iva, està obligado al pago del impuesto hipotecario y catastral, que son calculados sobre el precio de venta, y segùn la calidad jurìdica del vendedor, como a continuaciòn:

 

              VENDITORE                                                        IMPOSTE

Adquisiciòn de:

Privado – empresa no constructora-  empresa constructora o de re-estructuraciòn que vende 4 años despuès de la finalizaciòn de los trabajos. Registro 7%
Hipotecaria 2%
catastral 1%

 

Empresa constructora o de re-estructuraciòn que vende 4 años despuès de la finalizaciòn de los trabajos. Iva 10%
Registro 168€
Hipotecaria 168€
catastral 168€

Los descuentos en los impuestos sobre bienes para la compra de la primera casa

Cuando se compra “la primera casa” se puede usufructar de un règimen fiscal facilitado que permite pagar los impuestos en una menor medida respecto a los que normalmente se deben pagar.

 

Compra a un privado Registro 3%
Hipotecaria 168€
catastral 168€

 

 

Compra a una empresa constructora ( o de re-estructuraciòn) en un plazo dentro de los 4 años de la finalizaciòn de los trabajos Iva 4%
Registro 168€
Hipotecaria 168€
catastral 168€

 

Compra a una empresa no constructoraCompra a una empresa constructora (o de re-estructraciòn)despuès de los 4 años de la finalizaciòn de los trabajos Iva Esente
Registro 3%
Hipotecaria 168€
Catastral 168€

 

Para usufructar de los descuentos sobre los impuestos “primera casa” no es necesario que el immueble comprado sea destinado al uso de habitaciòn propria y/o de los familiares. Se da facilidades para la compra de una casa, cualquiera sea el uso de èsta con tal de que subsistan los requisitos que veremos a continuaciòn. Dichos descuentos son reconocidos ante la sede de registro del acto notaril. Los mismos que son competencia no solo para los actos a tìtulo honroso que comportan la compra de la propriedad, sino que tambièn cuando el acto comporta la compra de una propiedad en donde vive el expropritario hasta la muerte, y tambièn cuando el acto comporta el derecho de habitaciòn, usu y usufructo.

 

La compra de las pertinencias( oportunidades)

Los descuentos sobre los impuestos para la primera casa conciernen en la misma manera para la compra de alguna vivienda de oportunidad para cada una de las siguientes categorias catastrales:

- C/2 (sòtano o desvàn)

- C/6 (garage o box auto)

- C/7 (tejado o  sitio para el auto)

Las unidades inmobiliares clasificadas en las categorias catastrales mencionadas pueden encontrarse tambièn muy cerca de la propriedad (por ejemplo: un departamento con el garage externo o en otro edificio) pero tienen que ser destinadas en modo duradero al servicio de la casa habitacional.

Los requisitos para disfrutar de los beneficios “primera casa”

El primer requisito indipensable para disfrutar de las facilidades de estos descuentos es que la compra concierna una vivienda no de “lujo”, por ejemplo: si es superior a 160 metros cuadrados, si tiene accesorios de madera costosa, paredes cubiertas de finos tejidos, si tiene piscina, etc..

Una vez comprobado que se compra una vivienda considerada no de “lujo”, los beneficios corresponderàn, aparte la categoria catastral del immueble, solo en presencia de determinadas condiciones:

- el inmueble tiene que estar ubicado en el territorio de la Comuna en la cual el comprador tiene la residencia o en la cual tiene intenciòn de haberla dntro un plazo de 18 meses a partir de la estipulaciòn, o en la Comuna donde el comprador desempeña la propia actividad principal;

- el comprador no tiene que ser titular, exclusivo o en comuniòn con el cònyugue de derechos de propiedad, usufructo, uso y habitaciòn en el territorio de la Comuna donde se encuentra el inmueble que se està por comprar;

- no debe ser titular ni siquiera por cuotas o en comuniòn legal en todo el territorio nacional de: derechos de propiedad, uso, usufructo, habitaciòn o propiedad, ni siquiera  debe ser propietario o co-propietario de otra casa aunque èsta sea comprada por el cònyugue, disfrutando de los descuentos sobre los impuestos sobre bienes por la compra de  la primera casa.

A los contribuyentes que no tienen la ciudadanìa italiana, los descuentos sobre los impuestos sobre bienes por la compra de la primera casa le corresponden solo en presencia de todas las condicones mencionadas , y particularmente cuando el comprador tiene la residencia en la Comuna en la cual se encuentra  el inmueble adquirido( o la establece dentro de 18 meses).
En presencia de los requisitos ya descritos los descuentos sobre los impuestos “primera casa” corresponden aunque si la vivienda es comprada por un menor bajo tutela o por personas incapacitadas. Las condiciones  nominadas en las letras b) y c) y el empeño a establecer la residencia dentro los 18 meses por parte del comprador que no reside en la Comuna donde està situado el immueble que se compra, tienen que ser certificadas con la respectiva declaraciòn para agregarla en el acto de compra.

Cuando se pierden los descuentos sobre los impuestos sobre bienes por la compra de  la “primera casa”.

El comprador pierde los beneficios fiscales ya atribuidos si:

- las declaraciones rendidas en el momento del acto son falsas,

- si no traslada la residencia en la Comuna donde se encuentra e immueble dentro de los 18 meses despuès de la compra,

- vende o dona la habitaciòn antes que del tèrmine de 5 años desde la fecha de compra , a menos que en el plazo de un año no compra nuevamente un immueble como habitaciòn principal.

Los descuentos no se pierden si dentro de un año a partir de la venta del immueble o de la donaciòn el contribuyente compra un terreno – siempre en el mismo tèrmine- construye  en el mismo una vivienda no de “lujo”, la cual serà decklarada como habitaciòn principal.
La perdida de los descuentos  sobre impuestos conlleva al recupero de la diferencia de los impuestos descontados y sus respecivos intereses màs la aplicaciòn de una penal equivalente al 30% del los impuestos sobre bienes.

Como se calculan los impuestos sobre bienes.

Los impuestos se calculan sobre el valor del immueble (base imponible) declarado en el aco notarial. En la venta entre privados, el valor del inmueble puede corresponder al valor catastral y entonces a un valor inferior al del mercado, a la condiciòn de que en el acto notarial sea indicado de todas maneras el valor efectivo de la compra-venta. Cuando el vendedor ès una sociedad o un privado que actua en el ejercicio de actividad comercial, el valor a declarar es el efectivo de mercado.

 

Come si calcola il valor catastral.

El valor catastral se determina multiplicando la renta catastral ( revalorizada del 5%) por los siguientes coeficentes:

- 110 por la primera casa

- 120 por las viviendas pertenecientes a grupos catastrales A, B, C(exluidas las categorìas A/10 y C/1);

- 60 por las viviendas de las categorìas A/10(oficinas y estudios privados);

- 40,8 por las viviendas de las categorìas C/1 (negocios y tiendas).

 

Principales categorìas catastrales

 

CATEGORIA TIPOLOGIA
A/1 Vivienda elegante
A/2 Vivienda tipo civil (de consideraciòn)
A/3 Vivienda econòmica
A/4 Vivienda popular
A/5 Vivienda excesivamente popular
A/6 Vivienda rural
A/7 Vivienda dentro de un chalet
A/8 Vivienda  parte de una villa
A/9 Castillos y edificios de alto grado ay valor artìstico o històrico
A/10 Oficinas o estudios privados
A/11 Viviendas y alojamientos tìpicos de los lugares

 

B/1 Claustros e internados, hospicios, conventos, seminarios, cuarteles, etc..
B/2 Clìnicas y hospitales
B/3 Càrceles y reformatorios
B/4 Oficinas pùblicas
B/5 Escuelas y laboratorios cientìficos
B/6 Bibliotecas, galerìas , academias, etc..
B/7 Capillas y oratorios no destinados al servicio pùblico de cultos.
B/8 Almacenes subterràneos para depòsitos de mercancìas.

 

C/1 Negocios y tiendas
C/2 Almacenes y locales de depòsitos
C/3 Laboratorios para artes y oficios
C/4 Edificios y locales para ejercicios deportivos
C/5 Establecimientos balnearios y de aguas curativas
C/6 Establos, caballerizas y garajes
C/7 Techados cerrados o abiertos

 

 

Consejos finales para la compra y crèditos hipotecarios

Antes de proceder a la compra de una casa, tomar en cuenta algunas consideraciones practicas.
El tipo de compra, a un privado o a un constructor, depende del presupuesto financiario a nuestra disposiciòn.
Tener en cuenta que los bancos no financian, por ley, un valor superior al 70-75% del inmueble, y que de consecuencia el restante 30-35% debe ser disponible y en efectivo. Hay bancos que proveen crèditos hipotecarios por el 100% del valor del inmueble. Pero quien tiene una renta que no le ha permitido de ahorrar, dificilmente podrà permitirse de pagar( sobre un credito hipotecario a 15 años por 200.000 euros) cuotas mensuales equivalentes a 1.600 euros. De hecho, la cuota de un credito hipotecario soportable se calcula sobre elò 33% de la renta, entonces una cuota de 1.600 euros presupone una renta mensual neta de 5.000 euros.
Se necesita buscar  los Institutos de Crèdito(raros) que conceden crèditos con un plazo de pago de 25 o 30 años, teniendo presente que el crèdito tiene que ser pagado e su totalidad al cumplimiento de 75 años de edad del solicitante.
La vìa mas practicable es la de acudir a la compra a un constructor o a una cooperativa. En èstos casos, por ley, se deposita un anticipo y el costo no cubierto por el crèdito se prorratean segùn el estado de los trabajos del inmueble.
En todo caso, antes de proceder a la compra empeñandose con un compromiso, conviene dirigirse  a un banco y pedir si serà otorgado y hasta cual valor serà concedido el crèdito. Serà màs fàcil despuès dedicarse a la bùsqueda de la casa correspondiente al valor del crèdito que les serà otorgado. Veàmos cuales son las tipologìas de las tasas de interès mayormente aplicadas a los crèditos:

Tasa de interès fija: la tasa de interès es fija durante todo el plazo del crèdito. El crèdito a tasa fija es indicado cuando:

- se quiere pagar cuotas iguales y conocer desde el inicio el valor total de la deuda

- se prevee un aumento de la inflaciòn y por ende de las tasas de interès

- el solicitante es un trabajador dependiente con un sueldo medio

Ventajas: el crèdito a una tasa de interès fija ofrece la posibilidad de planificar con seguridad el balance  familiar, eliminando el riesgo vinculado al aumento de las tasas de interès.

Tasa de interès variable: èste varìa segùn el andamiento de uno o màs paràmetros especificamente indicados en el contrato del crèdito (inflaciòn, aumento del costo del denaro, ecc..). El crèditoa tasa variable es indicado cuando:

- se quiere arriesgar sobre el andamiento de la economìa

- se prevee una caìda de la inflaciòn

- el solicitante tiene una renta media alta

- el crèdito es por un elevado

Tasa mixta:  la tasa de interès fijada inicialmente puede ser modificada al vencimiento y a las condiciones establecidas en el contrato.
La tasa mixta es indicada cuando:

- se prevee un andamiento con alzas en un primer periodo y  probablemente una baja en los años sucesivos.

- el solicitante no quiere tomar enseguida una decisiòn definitiva sobre el tipo de tasa de interès.

Diferentes Bancos, con el objetivo de atraer clientes, proponen una tassa de ingreso, osea una tasa de interès promocional muy baja por un periodo limitado. Terminado tal periodo serà aplicadala tasa de interès prevista contractualmente.

(Fonte: www.stranieriinitalia.it)

 

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